COME CONCEDERE MUTUI FONDIARI AGLI INTERESSATI ALLE ASTE IMMOBILIARI IN SEDE FALLIMENTARE

Le principali differenze tra le aste immobiliari delle esecuzioni individuali rispetto a quelle fallimentari sono di due tipi: il numero ed i soggetti dai quali l’asta viene gestita.
Nell’esecuzione immobiliare individuale i soggetti che, sino a pochi anni or sono, intervenivano dell’organizzazione dell’asta erano principalmente tre: il creditore procedente, che si occupava di fornire alla cancelleria la documentazione ipocatastale e provvedeva fisicamente alla pubblicità; il cancelliere, che controllava la regolarità delle operazioni dell’asta e spesso si occupava di redigere il decreto di trasferimento; il giudice che dirigeva le operazioni della vendita.
La scarsità degli organici ha determinato pressoché la paralisi del meccanicismo in cui soccorso è venuta la legge del 1998 che ha consentito l’affidamento delle operazioni di vendita ai notai nel tentativo di alleggerire la pressione sugli uffici del tribunale. Si attendono gli effetti benefici di tale modificazione del codice di rito, ma un punto è rimasto fermo: la professionalità di coloro che operano sull’asta, anche se, per il momento, non si assiste ad un forte abbassamento dei livelli dell’enorme arretrato accumulato. Il mantenimento delle operazioni dell’asta in capo ad un numero ristretto di persone specializzate, e specialmente con l’introduzione dei notai, figura professionale da tempo vicina al settore finanziario, ha permesso agli istituti bancari di predisporre procedure di erogazioni di mutui, di natura fondiaria, per assistere gli interessati all’aggiudicazione di immobili pignorati.
Altrettanto non si può dire per le vendite immobiliari in sede fallimentare. La legge del 1998, che ha permesso di affidare la vendita degli immobili pignorati ai notai, non escluderebbe che analogo affidamento potesse avvenire anche nelle esecuzioni concorsuali, ma, di fatto, nei fallimenti tale delega non ha trovato alcun riscontro, almeno presso il Tribunale di Roma.
Le aste fallimentari sono quindi affidate a tre figure principali: lo stimatore, designato dal giudice delegato che lo sceglie, di norma, tra gli iscritti al registro dei periti tenuto presso lo stesso tribunale; il curatore, che si occupa di predisporre l’istanza di vendita (e spesso anche l’ordinanza nonché il decreto di trasferimento) sulla scorta dei dati risultanti dalla perizia dello stimatore; il giudice delegato che provvede alle operazioni di vendita.
I criteri di scelta dei curatori e dei periti non può creare una particolare affidabilità nella professionalità di costoro. Si pensi, ad esempio, che le domande per essere nominato curatore fallimentare sono numerosissime e che la carriera prevede, all’inizio, l’affidamento di procedure di scarso impegno, i cosiddetti “fallimenti vuoti”. Può accadere che la capacità di previsione del tribunale, in sede di dichiarazione di fallimento, sia distorta da qualche elemento poco evidente cosicché, ad un curatore di prima nomina, può capitare anche il fallimento con diversi immobili. Allo stesso modo può accadere per la nomina dei periti. Ovviamente l’inesperienza, sia del curatore che del perito, può creare enormi difficoltà all’istituto bancario che si accinga ad erogare un mutuo fondiario per assistere l’acquirente in sede di aggiudicazione.
Nonostante tali caratteristiche, l’interesse all’erogazione dei mutui fondiari in occasione delle aste fallimentari è molto superiore a quello delle aste delle esecuzioni individuali: è una questione di numeri. Se nelle esecuzioni individuali si fanno poche aste a settimana, nella sezione fallimentare, nello stesso arco di tempo, se ne fanno decine. Di più: i tempi di rinvio delle aste fallimentari, in caso di asta deserta, sono di poche settimane mentre, in sede di esecuzione individuale, sono di un anno-un anno e mezzo.
La soluzione per la creazione di una procedura di assistenza con mutuo fondiario in sede di aggiudicazione alle aste fallimentari può consistere nel creare una struttura che verifichi e controlli i punti di maggiore pericolosità nell’erogazione del mutuo, là dove l’esperienza dei soggetti istituzionalmente preposti può non essere all’altezza delle garanzie richieste dal sistema bancario.
Del resto i numeri delle aste fallimentari giustifica l’organizzazione di una struttura che dovrebbe essere così articolata:
1) -  verifica della perizia di stima;
2) -  verifica delle risultanze ipocatastali;
3) -  erogazione del mutuo;
4) -  assistenza del cliente in sede di asta;
5) -  assistenza del cliente nelle attività successive all’asta.
Conviene analizzare separatamente le singole attività organizzative ed assegnare a ciascuna una specifica professionalità.
1) – VERIFICA DELLA PERIZIA DI STIMA – L’erogazione del mutuo presuppone una corretta individuazione del valore del bene che garantirà il recupero del credito in caso di patologie nel momento della restituzione.
Poiché il compenso degli stimatori, in base al D.P.R. 352/88, viene liquidato in base al valore dell’immobile periziato, potrebbe accadere che la stima predisposta non sia perfettamente aderente al valore di mercato, ma il concreto valore dell’immobile resta un punto determinante, sia per individuare l’ammontare del mutuo, sia per costituire la più corretta garanzia della relativa restituzione. La figura professionale più idonea alla verifica delle risultanze della perizia appare quella del geometra, dell’architetto o dell’ingegnere.
2) – VERIFICA DELLE RISULTANZE IPOCATASTALI – L’illibatezza dell’immobile rispetto ad iscrizioni e trascrizioni pregiudizievoli è un altro dei punti fondamentali per ipotizzare l’assistenza di un mutuo fondiario in sede di aggiudicazione. Col decreto di trasferimento con il quale si concludono le attività di realizzo dell’attivo fallimentare, infatti, possono essere cancellate solo le ipoteche ed i pignoramenti, ma non possono essere cancellate altre eventuali trascrizioni. Peraltro, accade di frequente che delle relative indagini presso la Conservatoria dei registri immobiliari vengano incaricati i periti stimatori che, per la loro formazione professionale, non sempre sono tanto esperti da comprendere i meccanismi del regime della pubblicità istituzione immobiliare, meno che mai del sistema tavolare in essere nei territori già austriaci. La figura professionale più adatta, appare quella del visurista professionista.
3) - EROGAZIONE DEL MUTUO – Un apposito ufficio dovrebbe essere attrezzato per predisporre, sulla scorta delle verifiche eseguite sui valori di stima e sulle risultanze ipocatastali, la domanda di mutuo fondiario da parte dei soggetti interessati a partecipare all’asta. E’ infatti evidente che il particolare mutuo in discorso non può prescindere dalla normale istruttoria soggettiva. La figura professionale più adatta appare da ricercarsi nell’ambito degli esperti del settore all’interno della banca.
4) – ASSISTENZA DEL CLIENTE IN SEDE D’ASTA – A causa dei costi che comportano le verifiche esaminate nei punti che precedono, sembrerebbe opportuno non abbandonare il cliente nella fase dell’asta. Il potenziale cliente, infatti, potrebbe essere persona non particolarmente esperta dei meccanismi delle aste giudiziarie, oppure potrebbe essere una persona che non gradisce partecipare personalmente alla gara. Il codice di rito prevede che si possa partecipare all’incanto a mezzo di un avvocato il quale dovrà indicare la persona per la quale ha presentato l’offerta entro tre giorni dalla gara (artt. 579 e 583 c.p.c.).
Naturalmente quest’attività dovrebbe costituire un servizio opzionale per il cliente il quale, peraltro, già potrebbe essere assistito da un proprio fiduciario.
La figura professionale più adatta appare quella dell’avvocato, ma occorrerebbe anche un notaio per la redazione della procura notarile ad agire in sede di asta.
5) - ASSISTENZA DEL CLIENTE NELLE ATTIVITÀ SUCCESSIVE ALL’ASTA – E’ questa la fase più delicata perché, in definitiva, consiste nell’emissione dell’assegno in favore della procedura fallimentare, da parte della banca mutuataria, per le somme erogate a titolo di mutuo all’aggiudicatario, assegno che dovrebbe essere consegnato al curatore senza che ancora siano state costituite valide garanzie, né sia stato emesso il decreto di trasferimento.
E’ a questa altezza che l’organizzazione allestita dalla banca potrebbe spiegare il massimo della sua professionalità nel senso, cioè, che gli esperti nominati dovrebbero essere in grado, non appena l’aggiudicazione fosse divenuta definitiva, di predisporre essi stessi il decreto di trasferimento offrendolo agli organi istituzionali per il controllo preventivo così da poter essere sottoscritto dal giudice delegato nello stesso contesto in cui avverrebbe la consegna dell’assegno al curatore.
Il cancelliere, poi, ha la facoltà di rilasciare copia autentica del decreto di trasferimento per il fine esclusivo della trascrizione, pur in pendenza del termine per la sua registrazione, cosicché tanto la copia autentica per uso trascrizione del decreto di trasferimento, quanto il contratto di mutuo fondiario stipulato tra l’aggiudicatario definitivo e la banca, potrebbero essere presentati presso la Conservatoria dei registri immobiliari per le rispettive attività di trascrizione e di iscrizione ipotecaria.
Complessivamente non vi è dubbio che l’organizzazione come sopra delineata comporterebbe costi elevati, ma questi sarebbero certamente tanto minori quanto più numerosi fossero i casi di intervento. E non vi è dubbio che, qualora un mutuo fondiario potesse assistere gli interessati alle aste fallimentari, di richieste ve ne sarebbero così tante da giustificare ampiamente l’oneroso allestimento di una struttura, per quanto altamente qualificata.