All’inizio dell’anno 2003, le agenzie di stampa hanno diffuso la notizia di un accordo raggiunto tra banche e tribunali per favorire l’utilizzazione dei mutui bancari nella partecipazione del pubblico alle aste giudiziarie immobiliari. L’accordo, hanno spiegato gli organi di stampa, è stato raggiunto tra l’ABI, l’associazione cui aderiscono gli istituti bancari, ed alcuni tribunali al fine di superare l’ostacolo, ritenuto ormai discriminante e di natura manifestamente censuaria, costituito dalle disposizioni del codice di procedura civile che impongono l’obbligo di versare, per contanti, il prezzo dell’aggiudicazione (art. 540 c.p.c.).
Il meccanismo che l’ABI ed alcuni tribunali italiani hanno inventato per permettere l'ingresso dei mutui nel sistema delle aste giudiziarie, consiste nella stipula di un contratto preliminare di mutuo che prevede l’erogazione solo nel caso in cui l’interessato divenga aggiudicatario dell’immobile.
Inizialmente i tribunali che hanno aderito all’iniziativa sono solo quelli di Roma, Alba, Monza e Novara, ma si afferma che questo sparuto gruppo è un’avanguardia perché l’idea è destinata ad estendersi in tutt’Italia dopo un periodo di sperimentazione. In breve, in questi Tribunali, verrebbero bandite le aste immobiliari pubblicando anche la possibilità di ottenere un mutuo ipotecario per un importo sino al 70-80% del valore dell’immobile posto in vendita indicando anche le banche che aderiscono all’iniziativa ed alle quali gli interessati potranno rivolgersi. Ciascuna banca stabilirà proprie condizioni economiche per questo tipo di mutui e spetterà agli interessati informarsi per scegliere quello più conveniente.
Ovviamente, nel caso in cui non avvenisse l’aggiudicazione, il contratto preliminare si scioglierebbe automaticamente.
Certamente, per le banche, si tratta di accedere ad un mercato che, sin qui, era loro precluso dalle regole processuali e che, secondo le statistiche più aggiornate, si aggira intorno agli 8.000 immobili subastati ogni anno, sia presso le sezioni delle esecuzioni individuali, che presso le sezioni fallimentari dei tribunali del Bel Paese.
D’altra parte anche i tribunali, con questo accordo, rendono più spedito il servizio da rendere ai creditori per il recupero dei loro crediti, mentre anche gli interessati all’acquisto di un immobile si vedono agevolati nelle loro intenzioni ottenendo la possibilità di accedere ancor più facilmente ad un mercato certo tra i più convenienti.
Tutto bene dunque? Si, se, però, i costi che le banche applicheranno a questi contratti di mutuo saranno veramente accessibili, anche nell’ipotesi in cui l’interessato non divenga aggiudicatario dell’immobile offerto in vendita; si, se effettivamente, i tribunali si doteranno di meccanismi affidabili e trasparenti durante tutta la procedura di vendita e, soprattutto, nell’indicazione dei dati di individuazione degli immobili e del loro stato giuridico da cui dipende la sicurezza degli acquisti e quindi, in definitiva, il tasso degli interessi dei mutui.
Purtroppo non si dispone ancora di tutti i dettagli sull’accordo tra ABI e tribunali di cui hanno parlato i giornali e, quindi, al momento si può solo nutrire la speranza che vengano adottati sistemi veramente semplici, sicuri e poco costosi.
In Italia l’investimento immobiliare è ancora quello preferito e l’ultimo rapporto della Banca d’Italia parla di un incremento di oltre il 19% degli acquisti delle abitazioni tra il novembre 2002 e lo stesso periodo dell’anno precedente.  Infatti, i finanziamenti oltre i cinque anni concessi alle famiglie italiane per mutui immobiliari, sono passati dai 99,849 miliardi di euro di novembre 2001, ai circa 119 miliardi di euro (in termini di consistenze, cioè al lordo delle fluttuazioni di valore) del novembre 2002.
Dal punto di vista delle banche, invece, i prestiti erogati alle famiglie per l’acquisto degli immobili rappresentano ora il 43% del totale contro il 39,23% del 2001.
Questi dati dimostrano, quindi, che ogni passo avanti verso la semplificazione dell’accesso alla proprietà immobiliare, specialmente attraverso un mercato vantaggioso come quello delle aste giudiziarie, non può che essere salutato con soddisfazione da tutti.
Per vero, già con l’introduzione della delega ai notai delle operazioni di vendita all’asta prima riservate solo ai magistrati delle sezioni delle esecuzioni individuali dei tribunali (L. 302/98), le banche avevano iniziato a studiare procedure per concedere mutui agli interessati a partecipare alle gare. Il notaio, infatti, è una figura professionale con la quale i banchieri hanno particolare confidenza e che  è dotata di una speciale affidabilità, a differenza della burocrazia dei tribunali in cui la molteplicità delle incombenze del personale giudiziario fa insorgere il rischio di errori incompatibili con i rigori dell’erogazione dei prestiti da parte delle banche.
D’altra parte, come anche su queste stesse pagine avvertivamo tempo fa, altrettanto interesse le banche non hanno mai mostrato per le vendite immobiliari in sede fallimentare. Qui, infatti, le operazioni di vendita sono affidate, sostanzialmente, ai curatori scelti dal tribunale, dopo l’abrogazione del ruolo degli amministratori giudiziari risalente al 1946, senza alcuna particolare selezione tra gli iscritti agli albi degli avvocati, dei dottori commercialisti e dei ragionieri professionisti. Mancando, per questi professionisti, una specifica garanzia di capacità professionale nel settore immobiliare, il livello di inaffidabilità del sistema ha sin qui tenuto lontano l’intervento dei mutui bancari nelle aste fallimentari. Né le notizie sull’accordo tra ABI e tribunali consentono di ipotizzare un superamento di questa situazione, sebbene, in sede fallimentare, si svolgano assai più frequentemente le aste rispetto a quanto avviene in sede di esecuzioni individuali.
In ogni caso, l’intervento dei mutui delle banche nelle procedure di aggiudicazione degli immobili appare sempre più necessario. I prezzi del libero mercato, negli ultimi tempi, sono saliti alle stelle e questo fenomeno sollecita molti a cercare gli immobili rivolgendosi al mercato delle aste giudiziarie per spuntare prezzi migliori.
Con le borse in discesa, l’investimento azionario è in calo dalla primavera del 2000, cosicché l’interesse di molti investitori è tornato a volgersi al mercato immobiliare che già aveva dato segni di ripresa a partire dal 1998, dopo la grande crisi iniziata nel 1992.
Esiste un preciso legame all’inverso, come avvertono i più esperti, tra il mercato azionario ed il mercato immobiliare e poiché i cicli dell’economia, sia positivi che negativi, durano nella nostra epoca circa 4-5 anni, è prevedibile che la bassa congiuntura della borsa duri ancora sino alla metà del 2004. Non a caso, i prezzi degli immobili, come può scoprire chiunque consulti le statistiche del settore, sono in forte crescita da un paio d’anni e le previsioni sull’ulteriore protrarsi della turbolenza nelle borse fanno pure prevedere che, per converso, l’incremento del valore degli immobili continuerà ancora per un po’. Ma queste stesse previsioni dicono ancora che l’incremento che il prezzo degli immobili avrà nei prossimi due anni, non sarà impressionante come quello riscontrato nei due anni passati e che ha superato notevolmente il tasso di svalutazione monetaria attirando sempre nuovi risparmiatori.
Si direbbe, infatti, che, nell’attuale congiuntura, si sia giunti al picco di incremento dei valori immobiliari, cosicché molti investitori torneranno, tra breve, a volgersi al mercato azionario destinato a riprendersi di qui ad un paio d’anni, quando il ciclo economico negativo dovrebbe concludersi dando inizio ad un nuovo ciclo positivo.
Quindi, per il 2003, le previsioni sono ancora per un aumento dei prezzi degli immobili   (anche se più contenuto rispetto ai due anni precedenti), cosicché ancora più appetibili si presenteranno le aste immobiliari in cui i prezzi sono più convenienti del libero mercato. A tale prevedibile forte crescita dell’interesse dei risparmiatori, dovrebbe corrispondere un aumento dei servizi bancari e del livello di sicurezza degli acquisti nei tribunali.