Una delle maggiori perplessità nell’avvicinarsi ad un’asta giudiziaria per acquistare un immobile, è la paura di sbagliare uno dei formalismi previsti dalla legge incorrendo in chissà quali sanzioni o, quanto meno, di non riuscire, per una semplice questione di forma, ad aggiudicarsi l’immobile al quale si era interessati, perdendo tempo e rimanendo delusi.
Per eliminare tutti questi dubbi, conviene rivolgersi ad un professionista esperto il quale saprà guidare il proprio assistito attraverso i meandri della legge sulle espropriazioni immobiliari, siano esse di tipo individuale, siano esse di tipo concorsuale.
Deve essere assolutamente chiaro che il ricorso ad un esperto non è affatto necessario: la legge permette a chiunque di presentare domanda per partecipare ad un’asta giudiziaria ed il meccanismo di svolgimento della gara è abbastanza semplice da permettere di assistere al suo sviluppo comprendendo perfettamente cosa sta accadendo. Del resto, la presenza del giudice alla direzione della competizione, ne assicura equilibrio ed assoluta imparzialità. In qualsiasi momento un partecipante avesse dei dubbi sulla propria posizione o sulle conseguenze di un suo comportamento, potrebbe chiedere aiuto al giudice che interverrebbe sicuramente a dissipare ogni incertezza.
Si deve anche aggiungere che riviste di servizio, come Aste Casa, aiutano senz’altro ogni interessato alle vendite coattive a formarsi un’idea dei meccanismi giudizari che le disciplinano e si può anche aggiungere che una frequentazione delle aule giudiziarie dei tribunali italiani in cui si svolgono le gare, permetterebbe di conoscere gli automatismi e le prassi con cui ciascun giudice dirige l’asta affidata alle sue cure.
A tal proposito può dirsi che vi sono molti investitori immobiliari che, dopo l’assidua frequenza delle sezioni dei tribunali deputate alle aste giudiziarie, finiscono per saperne più dei professionisti blasonati. Non solo, ma costoro, svolgendo la loro attività in vari tribunali, diffondo i progressi maturati in alcuni uffici giudiziari presso quelli meno aggiornati finendo, così, per comportarsi come le api, che impollinano volando di fiore in fiore.
Non è certo a questi esperti “fai da te” che le presenti note sono dirette, ma a coloro che, all’improvviso, scoprono che la casa dei loro sogni sta andando all’asta e vogliono acquistarla senza aver mai messo piede in un tribunale.
In questi casi, l’assistenza di un professionista è certamente consigliabile per poter dire di aver fatto tutto il possibile per raggiungere il miglior risultato.
Quella degli avvocati è, intuitivamente, la professione più esperta di espropriazioni immobiliari. Queste esecuzioni, infatti, nascono proprio per impulso dei professionisti forensi che, al fine di offrire la migliore tutela ai loro clienti creditori, promuovono sia le esecuzioni individuali, che quelle concorsuali. Sono poi loro che, magari nella veste di curatori fallimentari, partecipano attivamente all’organizzazione dell’asta occupandosi, anche, delle varie forme di pubblicità previste nell’ordinanza di vendita emessa dal giudice che dirige la gara.
Peraltro, la legge investe gli avvocati di una prerogativa esclusivamente a loro riservata: quella, cioè, di partecipare all’asta non in proprio, ma per persona da nominare, permettendo, così, all’investitore di rimanere in posizione riservata.
Si può voler rimanere nell’ombra per i più vari motivi: magari perché va all’asta la casa del vicino e non ci si vuole esporre alla nomea di profittatore per l’ipotesi in cui, l’ultimo momento, il debitore trovi la soluzione per procrastinare la vendita prolungando, in tal modo, un vicinato che diverrebbe certamente assai scomodo; oppure, più semplicemente, si può ricorrere ad un esperto perché proprio il giorno dell’asta si hanno altri impegni che non permettono di recarsi in tribunale.
Per fronteggiare queste ed altre evenienze, il codice di procedura civile (c.p.c.) ha fissato il seguente principio all’art. 579, ultimo comma,: “I procuratori legali possono fare offerte per persone da nominare.”.
Esiste però un limite temporale alla situazione determinata dall’offerta per persona da nominare presentata dal professionista forense. Dispone, infatti, l’art. 583 c.p.c.: “Il procuratore legale che è rimasto aggiudicatario per persona da nominare, deve dichiarare in cancelleria nei tre giorni dall’incanto il nome della persona per la quale ha fatto l’offerta depositando il mandato. In mancanza, l’aggiudicazione diviene definitiva al nome del procuratore.”.
Tale disposizione comporta la necessità che il mandato conferito al legale abbia forma scritta e che tale documento abbia anche data certa anteriore rispetto alla data dell’incanto o, almeno, abbia la sua stessa data.
E’ dubbia la tipologia del mandato conferito al professionista forense per la partecipazione all’asta. Si discute, infatti, se tale mandato sia di tipo processuale, ovvero abbia natura meramente civilistica. Le differenze sarebbero notevoli. Infatti, nel primo caso, si potrebbe richiamare il disposto dell’art. 125, 2° comma, c.p.c., che permette la ratifica degli atti processuali posti in essere dal difensore privo di procura per sanare eventuali vizi della delega. Nel secondo caso, invece, l’istituto della ratifica si potrebbe applicare comunque, perché espressamente previsto dall’art. 1399 del codice civile (c.c.), ma tale norma sostanziale, a differenza di quella processuale, farebbe salvi i diritti acquisiti dai terzi in conseguenza dell’invalidità della procura.
Le conseguenze dell’invalidità della procura al professionista forense, non sono la nullità dell’offerta, ma il suo cristallizzarsi in capo allo stesso professionista. Con la conseguenza che i costi (soprattutto fiscali) del ritrasferimento dell’immobile in tal modo aggiudicato per farlo diventare di proprietà del vero interessato, potrebbero spingere il prezzo dell’aggiudicazione oltre i limiti della convenienza.
Bisogna avvertire che la delega ad un professionista forense ha carattere di esclusività e necessità solo ove si voglia mantenere la riservatezza al momento dell’aggiudicazione, mentre, ove si volesse, più semplicemente, essere sostituiti, la legge ammette la figura del mandatario munito di procura speciale che deve essere autenticata da notaio. Tanto prevede l’art. 579 c.p.c. che, al secondo comma, dispone: “Le offerte debbono essere fatte personalmente o a mezzo di mandatario munito di procura speciale.”.
La possibilità di nominare un mandatario speciale, permette di ottenere l’assistenza alle aste giudiziarie anche dei mediatori immobiliari che, però, esulano dalla categoria dei professionisti e rientrano, invece, in quella degli operatori commerciali ai sensi dell’art. 2195, n. 2, c.c. e trovano la disciplina della loro attività non in un “ordine” gestito da un ente pubblico (il Consiglio dell’ordine degli avvocati), ma dalla legge 03 febbraio 1989, n. 39.
Altra differenza tra il mandato conferito al professionista forense e quello attribuito ad altro soggetto, consiste nella possibilità di accesso alla gara in aumento di sesto che può essere bandita entro i dieci giorni dall’aggiudicazione provvisoria.
Infatti la Suprema Corte di Cassazione (sentenza Cassazione civile, sez. I, 12 aprile 1988, n. 2871), ha avuto modo di stabilire che la gara contemplata dall’art. 584 c.p.c.,  per il caso in cui, dopo l’incanto, vi sia offerta di aumento del sesto, è soggetta alle modalità fissate dagli artt. 571 e 573 c.p.c. per la vendita senza incanto. Ne consegue – recita la massima del Supremo Collegio - che la partecipazione alla gara stessa deve avvenire di persona od a mezzo di procuratore legale, come previsto dal comma 1 del citato art. 571 c.p.c. a pena di invalidità, non potendosi ritenere consentita la partecipazione tramite mandatario munito di procura speciale, la quale è autorizzata dall’art. 579, comma 2, c.p.c., in via d’eccezione alle comuni regole processuali, solo per la diversa ipotesi della vendita con incanto.
Come si vede, il numero delle regole ed i “distinguo”, nell’ambito delle vendite giudiziarie, è elevatissimo, anche solo ad affrontare il singolo tema della possibilità di sostituire, al diretto interessato, un altro soggetto nella partecipazione all’incanto. Non solo, ma la giurisprudenza viene continuamente sollecitata a dirimere le questioni che la vita quotidiana degli uffici giudiziari propone, cosicché, alla lettura delle norme, deve aggiungersi il continuo aggiornamento delle novità del settore.
Per non sbagliare nel partecipare ad una gara, magari perdendo l’opportunità di un ottimo affare, è certamente consigliabile l’assistenza qualificata di un esperto.