Per quanto si tenti, anche attraverso queste pagine, di spiegare i meccanismi giuridici che presiedono alle aste giudiziarie immobiliari, nondimeno sembra che rimangano in ombra gli aspetti più concreti, più semplici, più terra terra: quelli che, però, la gente comune, che vorrebbe partecipare alle aste giudiziarie immobiliari, recepisce come seri ostacoli e motivi di perplessità.
Proviamo, allora, a calarci nei panni del più sprovveduto dei nostri lettori che trovi di suo interesse uno dei tanti annunci di incanto che si pubblicano nelle pagine che seguono della nostra rivista.
Bisogna premettere che la partecipazione alle aste è una sorta di lavoro che richiede tempo, esperienza e dedizione. E’ vero che si tratta di un “lavoro” senza limiti d’orario, soprattutto oggi che Internet ci permette di viaggiare tra le aste anche di notte, tuttavia richiede un notevole impegno che viene compensato dai buoni affari che si possono spuntare: peraltro, cogliere un buon affare, non è solo un vantaggio economico, ma dà un vero e proprio senso di soddisfazione.
L’altra premessa doverosa consiste nell’avvertire che solo in rari casi si troverà all’asta l’immobile che desideravamo come nido per la nostra famiglia: più facilmente troveremo un modo per investire convenientemente nel mattone, come si dice, che, oggi, è preferibile rispetto all’investimento in borsa. Questo non vuol dire scoraggiare la ricerca della “propria casa” tra gli annunci giudiziari, ma, semplicemente che, per trovarla, ci vorrà più pazienza perché molteplici fattori dovranno combinarsi insieme per offrirci una simile opportunità.
In ogni caso, sia che si cerchi la casa o l’ufficio, sia che si cerchi il miglior investimento, iniziamo dall’interesse che un annuncio suscita in noi.
Ciò che può colpire di un’inserzione è l’ubicazione, la dimensione, la descrizione ovvero il prezzo dell’immobile offerto all’asta. Quale che sia l’elemento che susciterà in noi l’interesse, si tratterà sempre di un elemento parziale, che avrà solo il compito di indurci ad approfondire. Sarà l’approfondimento la fase più complessa dell’investimento perché, di fronte all’interessato, non c’è un “venditore” col quale discutere o al quale chiedere informazioni, ma solo un meccanismo burocratico che si limita ad adempiere una serie di disposizioni di legge e senza alcun interesse all’esito della vendita, ovvero ai suoi tempi. Pertanto, l’approfondimento è un onere che appartiene solo a chi sia interessato all’asta e dal cui livello di completezza dipenderà la sicurezza dell’affare. Qualunque sia il tipo di asta bandita, esecuzione individuale o fallimentare, nessuno si alzerà dalla sua sedia per mostrarci, col sorriso sulle labbra, l’immobile con tutti i suoi pregi e permetterci di osservarne i difetti, cosicché aspetti positivi o negativi andranno autonomamente ricercati dall’interessato che, in tal modo, arriverà a fissare il tetto massimo dell’investimento che è disposto ad affrontare in gara.
L’approfondimento muoverà dall’acquisizione della perizia e dell’ordinanza di vendita. Si tratta di due documenti reperibili, praticamente, solo presso la cancelleria del giudice che procederà all’incanto e lì occorrerà recarsi per prima cosa. Ai neofiti sarà necessario procurarsi una copia sia dell’ordinanza di vendita che della perizia: solo i più esperti sanno riconoscere a prima vista, limitandosi a copiarli su un foglio di carta, i dati urbanistici e catastali necessari alle successive verifiche. Chiedere la copia dei documenti depositati nel fascicolo dell’esecuzione non è facile in tutte le cancellerie d’Italia: nei tribunali più piccoli, si trova personale disponibile ed in breve si otterrà quanto richiesto; nei tribunali più grandi ci vorrà molto più tempo cosicché occorre mettere in bilancio quest’attesa, a volte di dieci giorni o più, rispetto alla data dell’asta. Anche gli orari delle cancellerie, che dovrebbero essere uguali in tutta la Repubblica, dalle 9 alle 13 di tutti i giorni escluso il sabato con l’aggiunta del martedì e del giovedì pomeriggio, può subire variazioni in relazione alla disponibilità del personale per cui, per evitare sorprese ed inutili perdite di tempo, conviene andare tra le 9 e le 11,30: orari di punta ai quali sottrarsi solo se si hanno precise informazioni sulle abitudini del tribunale che procederà alla vendita e sempre sperando che l’apertura non sia prevista a giorni alterni.
La perizia fornirà tutti i dati necessari per l’individuazione ipocatastale dell’immobile; l’ordinanza di vendita indicherà il procedimento che verrà seguito per addivenirsi all’aggiudicazione.
1) - LA PERIZIA – Tutti gli immobili presenti sul territorio italiano sono oggetto di catalogazione da parte di due uffici: a) - il Catasto; b) - l’Agenzia del territorio (ex conservatoria dei registri immobiliari).
1.A) - Il Catasto, a sua volta, si divide in Catasto dei Terreni e Catasto dei Fabbricati e già la denominazione chiarisce la specifica vocazione dei due uffici. La funzione fondamentale del Catasto è quella tributaria, ma i dati che fornisce perseguendo questo scopo sono anche identificativi ed indicativi della tipicità dell’immobile.
1.A.1) – Il Catasto dei Terreni - Ogni terreno è inserito in una mappa che rappresenta, in pianta, una porzione del territorio: su questa mappa ogni singolo appezzamento è identificato come una particella alla quale è assegnato un numero. E’ inutile andare a ricercare i criteri di progressività dei numeri delle particelle: nel tempo, i terreni vengono suddivisi a causa di alienazioni, o trasferimenti per successione, così frazionandosi. Ad ogni frazionamento, consegue l’assegnazione di un nuovo numero di particella che si stratifica sugli altri, ma svincolato dalle contiguità tra i vari fondi. Ciò che, tuttavia, più rileva di un terreno, oltre alla sua esatta perimetrazione, è la sua destinazione urbanistica che risulta dal certificato rilasciato dal dirigente o responsabile del competente ufficio comunale entro il termine perentorio di trenta giorni dalla presentazione della relativa domanda. Esso conserva validità per un anno dalla data di rilascio se, per dichiarazione dell'alienante o di uno dei condividenti, non siano intervenute modificazioni degli strumenti urbanistici .
Per vero il perito nominato dal Tribunale avrà sicuramente allegato al suo elaborato il certificato di destinazione urbanistica del terreno posto all’incanto, ma si deve osservare che le perizie vengono redatte molto tempo prima rispetto alle date effettive di asta, cosicché, in caso di terreni, la verifica della destinazione urbanistica è doverosa per decidere il futuro dell’immobile ed il prezzo massimo da investire.
1.A.2) – Il Catasto dei fabbricati o Nuovo Catasto Edilizio Urbano – Quando un terreno passa da destinazione agricola a destinazione edificatoria, sia essa residenziale, industriale, commerciale, a verde pubblico etc., finisce con l’essere inglobato nel catasto cittadino divenendo rilevante per le costruzioni che su di esso possono essere edificate. Queste, a loro volta, anche se composte di più piani, possono essere rilevate, sulle mappe censuarie, esclusivamente in pianta, cosicché l’identificazione catastale recherà, oltre alla particella, anche il piano ed un subalterno che indicherà il numero di interno di ogni appartamento o sua pertinenza. L’inserimento catastale di un appartamento indicherà anche la rendita catastale e la tipologia assegnata dall’Ufficio Tecnico Erariale - UTE (se di lusso, se popolare, etc.) e di esso sarà allegata anche una piantina che ne descriverà la concreta consistenza, con l’indicazione dei servizi igienici, della cucina, delle camere da letto, dei soggiorni etc.. La rendita catastale è scarsamente importante in sede di asta giudiziaria. Infatti, mentre nelle vendite tra privati l’erario non può procedere ad accertamenti di maggior valore qualora il prezzo dichiarato sia superiore alla rendita catastale moltiplicata per un coefficiente che varia nel tempo, è esclusa, per legge, la facoltà di accertamento rispetto ai prezzi di aggiudicazione nelle vendite coattive.
La perizia porterà allegato il certificato e la piantina catastali, ma anche in questo caso occorre tenere presente che il tempo trascorso dalla sua redazione, il susseguirsi delle leggi sui condoni edilizi e la permanenza del debitore all’interno dell’appartamento possono comportare variazioni, anche consistenti, dello stato dei luoghi rispetto ai dati catastali. Nessuna paura, tuttavia, per eventuali abusi edilizi: le leggi sui condoni urbanistici hanno sempre previsto la possibilità, per l’aggiudicatario, di procedere al condono, nonostante la scadenza dei termini di legge, sia pure entro un breve termine dall’aggiudicazione.
Quel che si raccomanda, però, è un’attenta verifica dei dati catastali allegati alla perizia per evitare errori od equivoci nell’identificazione dell’immobile subastato.
1.A.3) – LA VERIFICA SUL POSTO – Sulla scorta dei dati catastali, se l’indirizzo non è già presente sull’annuncio pubblicitario, sarà possibile l’ispezione dell’immobile, almeno esternamente. Giova subito escludere la possibilità di una visita all’interno dell’immobile come dovuta per legge. Solo rare e causali circostanze possono consentirla come un curatore fallimentare molto disponibile, oppure un immobile in stato di abbandono e liberamente accessibile. Nulla vieta, tuttavia, di suonare il campanello e, utilizzando tutta l’educazione del mondo, chiedere a chi occupa l’immobile di farcelo visitare. L’ispezione interna è, però, generalmente inutile: il concreto sviluppo dell’appartamento è ricavabile dalla piantina catastale, e, dall’esterno, si può verificare la corrispondenza delle finestre ai vari vani che risultano in pianta. Sullo stato interno non c’è da fare alcun affidamento: occorrerà, comunque, intervenire e i costi di ristrutturazione a metro quadro non cambiano a seconda del livello di conservazione se non in misura scarsamente rilevante. La verifica sul posto, serve, però, a fornirci dati sull’orientamento dell’immobile; sull’effettiva altezza dal piano di terra che catastalmente non risulta, a volte, ben chiaro; sullo stato dei beni comuni (come scale, pianerottoli, ascensore, lastrico solare, riscaldamento) sui quali non si può intervenire autonomamente, ma solo attraverso le delibere condominiali. Serve, in particolar modo, a verificare eventuali rischi di usucapione, cioè di perdita della proprietà in capo al debitore per l’occupazione che altri faccia per un periodo di almeno venti anni, fenomeno che non viene interrotto dalla trascrizione del pignoramento, ovvero dalla dichiarazione di fallimento, perché corrisponde all’esercizio di un potere di fatto sulla cosa che può essere impedito solo dall’esperimento dell’azione giudiziale con la quale si rivendichi la proprietà e si chieda la cessazione dell’occupazione. L’occasione della visita all’immobile potrà anche essere utilizzata per prendere contatti con l’eventuale portiere e per raccogliere il nominativo dell’amministratore del condominio presso il quale attingere ulteriori informazioni.
1.B) – L’AGENZIA DEL TERRITORIO – Presso l’Agenzia del Territorio, già denominata Conservatoria dei Registri Immobiliari (C.RR.II), sono riportati, mediante trascrizione, i passaggi di proprietà dei singoli immobili, siano essi terreni o fabbricati, nonché i “pesi” che su di essi vengono a gravare. Per “pesi” si intendono tutti quegli atti che riguardano gli immobili ad eccezione dei trasferimenti di proprietà, siano essi sequestri, pignoramenti, ipoteche o domande giudiziali. Lessicalmente può notarsi una distinzione: solo le ipoteche si “iscrivono”; tutti gli altri atti si “trascrivono”, se nuovi atti, ovvero si “annotano” per modificare i precedenti atti trascritti senza alterare l’intestazione dei beni stessi. In tutt’Italia i registri immobiliari sono nominativi e realizzano un effetto di pubblicità delle vicende immobiliari, cioè si sviluppano in base al nome dei proprietari che si succedono (identificati per cognome, nome e data di nascita) e non conferiscono validità agli atti immobiliari, ma ne determinano solo l’opponibilità ai terzi dal momento dell’inserimento. Fanno eccezione a questo sistema, introdotto con una legge francese del 23 marzo 1855, i territori che furono occupati dagli austro-ungarici sino alla prima guerra mondiale e, cioè, i Comuni di Trento, Bolzano, Trieste, Gorizia ed alcuni comuni delle Province di Udine, Brescia, Belluno e Vicenza i quali applicano il sistema tavolare fondiario  il quale segue il criterio “costitutivo” della trascrizione sui registri degli atti che interessano gli immobili del territorio, nel senso che, in difetto dell’intavolamento, qualunque atto che interessi un immobile non ha efficacia.
Anche in questo caso, la perizia darà conto dell’indagine svolta presso l’Agenzia del Territorio dal tecnico incaricato dal Giudice delegato al fallimento, ovvero sarà stato il creditore procedente, nell’esecuzione immobiliare individuale, che avrà prodotto le relative risultanze, anche mediante una certificazione notarile. Tuttavia, anche in questo caso, il tempo trascorso rispetto alla data dell’asta imporrà una verifica. Ciò perché il giudice dell’asta potrà disporre, con il decreto di trasferimento, unicamente la cancellazione delle ipoteche, dei pignoramenti e, per estensione di questi ultimi, dei sequestri conservativi , ma non, ad esempio, delle domande giudiziali di terzi la cui presenza potrebbe costituire un ostacolo alla libera disponibilità del bene aggiudicato.
2) – L’ORDINANZA DI VENDITA – È il provvedimento del giudice sulla scorta del quale si svolgerà l’incanto. Se si leggono frequentemente le inserzioni delle aste giudiziarie sui quotidiani, ci si accorgerà, in breve tempo, che quelle che pubblicano molti dati delle ordinanze di vendita indicano, più o meno, tutte le stesse cose. Per partecipare, occorre presentare una domanda indicando le proprie generalità con il codice fiscale e la precisazione del regime patrimoniale esistente con l’eventuale coniuge. Occorre, poi, depositare in cancelleria, assieme alla domanda, un assegno in una percentuale del prezzo base dell’asta che, ormai, è quasi sempre del 30%. Su questo punto occorre fare attenzione perché questo importo è, a sua volta, composto, per il 10%, dalla cauzione per la vera e propria partecipazione alla gara e, per il restante 20%, è invece costituito dal deposito per le spese di trasferimento. Mentre il 10% a titolo di cauzione costituisce l’importo che, in caso di aggiudicazione e di mancato versamento del saldo del prezzo da parte dell’aggiudicatario verrà trattenuto dal tribunale a titolo di multa , molto più vaga è la destinazione del 20% a titolo di spese per il trasferimento. In queste spese potrebbero essere ricomprese, e generalmente lo sono, anche le spese per la cancellazione delle ipoteche e dei pignoramenti al fine di liberarne l’immobile aggiudicato, oltre alle normali imposte di registro e di volturazione ipocatastale. Queste ultime, per vero, sarebbero comunque da pagare dall’acquirente anche in una qualsiasi compravendita immobiliare (10% omnia in via ordinaria; 3% nell’ipotesi di “prima casa” da maggiorarsi di due imposte fisse da 185,92 Euro ciascuna).
I costi per la cancellazione delle ipoteche e dei pignoramenti sono, invece, di difficile quantificazione perché, salvo la cancellazione dell’ipoteca di mutuo fondiario (che è a tassa fissa e corrisponde alle vecchie £.360.000, oggi Euro 185,92), tutte le altre ipoteche vengono cancellate dietro il versamento di una imposta pari allo 0,50% calcolato sull’importo inferiore tra il valore dell’ipoteca e l’importo dell’aggiudicazione. In breve: se un imprenditore ha concesso ipoteca volontaria al sistema bancario su tutti i suoi beni sino alla concorrenza di 10 milioni di Euro e tra questi beni vi è un terreno da 100.000,00 euro che viene assoggettato a pignoramento e posto in vendita in lotto separato, a seguito di aggiudicazione, il decreto di trasferimento sconterà, per la cancellazione dell’ipoteca che grava per 10 milioni di Euro su 100.000,00 Euro, solo lo 0,50% di 100.000,00 Euro perché tale importo (500,00 Euro) risulterà inferiore alla medesima percentuale applicata al valore dell’ipoteca (50.000,00 Euro). Per i pignoramenti, invece, la tassa di cancellazione è sempre fissa: Euro 185,92 per ciascuna cancellazione.