(di Maurizio Calò, docente di diritto fallimentare presso le Università degli Studi di Sassari e di Olbia)

L’estate porta molti sulle montagne alpine dell’Alto Adige e la bellezza dei luoghi potrebbe indurre a meditare l’acquisto all’asta di un’appartamentino in multiproprietà, o di un villino, o di una baita, utili anche per le settimane bianche. Se, però, un turista volesse effettuare una verifica catastale dell’immobile al quale fosse interessato, troverebbe una grande sorpresa: in alcune zone del nord-est, che furono acquisite all’Italia dopo la prima guerra mondiale, permane il sistema del libro fondiario (tavolare) austriaco. Ciò si riscontra nelle province di Trieste, Gorizia, Trento, Bolzano, nonché in limitate zone delle provincie di Udine, di Vicenza, di Brescia (a Valvestino per esempio) e di Belluno, tra cui Cortina d’Ampezzo.
L’adozione del libro fondiario è assai risalente nel tempo e già nella prima metà del XIV secolo, in Boemia, l’istituto, con il nome di “tabulae terrae” o “Landtafeln” presentava i principi giuridici che valgono ancora oggi a fondamento del sistema tavolare perché ivi esisteva una raccolta di consuetudini riguardanti i pubblici registri nei quali dovevano venire iscritti tutti gli atti di costituzione e di variazione dei diritti reali, ma non si consentiva l’iscrizione se non in base alla prova della validità del titolo nonché della legittimità del diritto del dante causa (es. venditore, donante, ecc.). Allo stesso modo si era sviluppato il principio secondo il quale l’iscrizione non era una semplice prova, bensì un requisito “sostanziale” per l’acquisto ed il trasferimento della proprietà e degli altri diritti reali immobiliari. Quei principi si estesero poi alle regioni vicine fino ad essere accolti dal codice civile universale austriaco del 1811 che lo rendeva obbligatorio per tutte le province dell’impero. Non poche perplessità suscitò il sistema del libro fondiario ai legislatori italiani dopo la conclusione della prima guerra mondiale perché nel resto d’Italia vigeva un ben diverso sistema mutuato dalla legislazione francese. Infine, il 13 ottobre 1932, il Ministero delle finanze, con la circolare n. 9016, stabilì che: “… nelle terre redente vige l’istituto del Libro Fondiario (tavolare) che non esiste nelle altre province del Regno e poiché il catasto vi è strettamente collegato e ne forma anzi un necessario complemento, la conservazione del catasto, nelle terre redente, deve essere fatta seguendo la legislazione ex-austriaca, cioè sulla base della legge 23 maggio 1883, B.L.I.  n. 83, e l’Ordinanza ministeriale 11 giugno 1883, B.L.I. n. 91.”. Giova subito segnalare che quel sistema fondiario venne poi adottato dall’Italia nelle ex colonie dell’Eritrea, della Libia ed a Rodi ed è tuttora adottato, sia pure con particolari adattamenti, anche in Svizzera, Germania, Polonia, Finlandia, Russia, Svezia, Spagna, e Portogallo. Esso sembra avere anche un notevole futuro poiché, recentemente, è stato adottato anche dall’Australia e dalla Tunisia.
Vediamo ora come è strutturato il sistema tavolare.
Col nome di "Libro fondiario" viene generalmente designato quel complesso di registri, atti e documenti, che raccoglie e riporta, per tutti gli immobili di un determinato comune catastale, lo stato giuridico con espressa menzione delle variazioni, di fatto e di diritto, che si sono andate verificando, con il passare del tempo, dall’impianto fino ai giorni nostri.
Gli immobili, terreni o edifici, tecnicamente individuati, rispettivamente, nelle “particelle fondiarie” e nelle “particelle edificiali” della mappa catastale, costituiscono infatti le “unità immobiliari base” per la costituzione del corpo tavolare (complesso immobiliare rappresentante un’unità fisica appartenente allo stesso proprietario, singolo o in comunione indivisa).
Il corpo tavolare, formato da una o più particelle, costituisce la base reale della partita tavolare, complesso di un certo numero di fogli destinati a recepire le iscrizioni riferite alle particelle che concorrono a costituirlo.
La partita tavolare si articola in tre fogli contraddistinti da una lettera dell’alfabeto:
A, B e C.
Il foglio A è detto “foglio di consistenza” ed è, a sua volta, distinto in due sezioni:
il foglio A1 riportante l’intestazione della partita tavolare con indicazione del numero, della sezione, del comune catastale, del distretto (già mandamento giudiziario), del numero della o delle particelle costituenti il corpo tavolare, del numero del foglio di mappa contenente le singole particelle, della località, della designazione della coltura del fondo e della qualità dell’edificio;
il foglio A2 che riporta la cronistoria delle iscrizioni e modificazioni eseguite nel foglio A1 e l’evidenza dei diritti reali attivi a vantaggio delle particelle iscritte nel foglio A1.
Vi è quindi il foglio B, detto “foglio della proprietà”, dove sono riportati i diritti di proprietà sul corpo tavolare, nonché la menzione delle limitazioni al libero esercizio di tale diritto a cui il proprietario fosse eventualmente sottoposto (interdizione, inabilitazione, fallimento, ecc.).
L’ultima parte è rappresentata dal foglio C, detto “foglio degli aggravi”. Nello stesso sono riportate le iscrizioni dei diritti reali che gravano sul corpo tavolare (servitù passive, diritti di usufrutto, uso, abitazione, ecc.), nonché le ipoteche.
Tutte le partite tavolari in un comune catastale concorrono a costituire il libro fondiario di quel comune.
E’ pure tenuto, per ogni comune catastale, il registro reale che riporta, in due distinti elenchi, le particelle edificiali e le particelle fondiarie con indicazione, per ognuna, della superficie e del numero della partita tavolare in cui è contenuta.
Il sistema tavolare è un sistema a base tipicamente reale, esso ha riguardo non alle “persone” dei proprietari o dei creditori, bensì, sempre ed unicamente, all’”immobile” che forma oggetto dei diritti. E’ quindi semplice e sicura la consultazione, peraltro facilitata dagli indici: delle particelle (registri reali), dei proprietari, dei creditori. Pertanto, per conoscere le vicende giuridiche di un immobile (chi ne è, o ne è stato, il proprietario, di quali ipoteche o servitù sia gravato, ecc.), sarà sufficiente conoscere il numero della relativa particella e quindi risalire, attraverso il citato Registro Reale, alla partita tavolare che la contiene, venendo così, immediatamente, a conoscenza di tutte le iscrizioni che la riguardano. L’operazione risulta tanto semplice quanto sicura ed esonera l’utente da quelle complesse e poco affidabili ricerche condotte partendo dal nome del proprietario, come avviene presso le Conservatorie dei registri immobiliari del sistema della trascrizione.
Ma quel che più importa, oltre alla facilità dell’accesso, è l’assoluta affidabilità delle risultanze, in quanto si suol dire che dalle iscrizioni tavolari promana la pubblica fede, nel senso che, quanto non emerge dal Libro fondiario, si ha per inesistente, anche se in realtà esiste, e, viceversa, si ha per esistente quello che emerge dal Libro fondiario, anche se, in realtà, è inesistente.
Risulta, quindi, chiaro come il Libro fondiario offra l’inestimabile vantaggio di garantire la massima “sicurezza” per il terzo acquirente. In esso non si trascrivono i titoli, ma i diritti medesimi: reali e quei pochi personali che la legge tassativamente ammette.
Mentre, infatti, la trascrizione è una forma di pubblicità dichiarativa, la quale mira esclusivamente a far “conoscere” un diritto già formato al fine da renderlo opponibile ai terzi, l'iscrizione tavolare è, invece, almeno per gli atti tra vivi, elemento costitutivo del diritto stesso anche tra le parti contraenti, pur sulla base del necessario titolo documentale.
In considerazione della notevole efficacia spiegata dalla iscrizioni tavolari, come si è sopra esposto, è evidente che il procedimento dal quale esse originano deve essere tale da garantire la massima affidabilità, nonché la massima imparzialità e correttezza. Per questi motivi il procedimento in affari tavolari è stato affidato al Magistrato in veste di Giudice tavolare e, pertanto, nessuna iscrizione può avvenire nel Libro fondiario, se non ordinata con un decreto dello stesso e a seguito di un rigoroso controllo sulla legittimità ed efficacia del titolo, nonché sulla sussistenza della concordanza con lo stato tavolare. Il magistrato è in tale attività coadiuvato dal Conservatore del Libro fondiario che svolge, in stretta collaborazione con il Giudice tavolare, un’attività preliminare di natura istruttoria.