Uno degli ostacoli che si frappone all’intervento dei mutui bancari nelle aste giudiziarie immobiliari, consiste nella stabilità del decreto di aggiudicazione e del successivo decreto di trasferimento.
Questi provvedimenti, avendo natura giurisdizionale, possono sicuramente essere oggetto di impugnazione da parte di chiunque vi abbia interesse con il possibile esito di una loro rimozione, vuoi per revoca da parte del giudice che li ha emessi, vuoi per l’intervento di un giudice superiore cui la causa approdi in un grado successivo.
Innanzi tutto, giova ricordare che il decreto di aggiudicazione conclude la fase della gara tra i concorrenti che vi abbiano partecipato designandone il vincitore. Invece il decreto di trasferimento è il provvedimento con il quale il giudice trasferisce la proprietà dell’immobile dal debitore a colui che, in base al decreto di aggiudicazione, è risultato il vincitore della gara e la cui offerta non sia stata superata, nei dieci giorni dall’aggiudicazione, da altre offerte superiori di almeno un sesto.
Gli effetti di questi due provvedimenti possono essere travolti da successive impugnazioni che si chiamano, nell’esecuzione individuale, “opposizione agli atti esecutivi”  e, nel fallimento, “reclamo al collegio” .
IMPUGNAZIONE DEL DECRETO DI AGGIUDICAZIONE - Il decreto di aggiudicazione può essere, innanzi tutto, revocato dallo stesso giudice che lo ha emesso quando ritiene che il prezzo offerto sia notevolmente inferiore a quello giusto . Questa revoca può avvenire in qualsiasi momento, e, quindi, anche dopo che l’aggiudicatario abbia versato l’ammontare corrispondente al prezzo di aggiudicazione, purché prima dell’emissione del decreto di trasferimento. Inoltre, come già più sopra si avvertiva, il decreto di aggiudicazione può essere impugnato sia con l’opposizione agli atti esecutivi, nell’esecuzione individuale, che con il reclamo al collegio nell’esecuzione concorsuale: nel primo caso, l’impugnazione deve avvenire entro cinque giorni dalla pubblicazione del decreto di aggiudicazione; nel secondo caso, entro tre giorni, in considerazione delle esigenze di maggiore speditezza cui, nell’ottica del legislatore, erano improntate le operazioni fallimentari. Il giorno della pubblicazione, normalmente, coincide con lo stesso giorno della gara: solo in casi eccezionali, se la gara si è conclusa oltre l’orario di apertura delle cancellerie del tribunale, la data di pubblicazione reca quella del giorno successivo e ciò sia con riguardo alle esecuzioni individuali, che con riguardo alle vendite fallimentari. Sul punto può anche segnalarsi che, secondo qualche giurista, il termine per il reclamo al collegio, che nella formulazione originaria dell’art. 26 L.F. era di tre giorni, potrebbe, attualmente, considerarsi come esteso a dieci giorni, ma in argomento non vi è alcuna certezza sedimentata per motivi troppo complessi per essere affrontati in questa sede ove è preferibile, prudentemente, indicare il termine di soli tre giorni.
Oggetto dell’impugnazione potrà essere un vizio manifestatosi durante le operazioni di gara, magari perché l’aggiudicatario ha presentato, con l’offerta, la cauzione a mezzo di assegno bancario anziché circolare, ovvero l’aggiudicatario stesso abbia preteso di partecipare non in proprio, ma per persona da nominare senza rivestire la qualità di avvocato.
Per vero, se oggetto dell’indagine che intrattiene è quella della stabilità dei provvedimenti dell’esecuzione immobiliare, sia individuale che concorsuale, ai fini dell’intervento dei mutui fondiari nelle aste, l’eventuale impugnazione del decreto di aggiudicazione non appare rilevante. Infatti, la definizione del mutuo fondiario e la consegna della somma di denaro nelle mani del curatore o del cancelliere, è da ipotizzarsi contestuale all’emissione del decreto di trasferimento da parte del giudice che procede esecutivamente.
Inoltre, nell’ipotesi in cui dovesse verificarsi la revoca o l’impugnazione del decreto di aggiudicazione, si tornerebbe ad una situazione analoga a quella della mancata aggiudicazione: nessun obbligo sorgerebbe in capo alla banca, essendo il suo impegno alla stipulazione del mutuo da intendersi condizionato all’emissione del decreto di trasferimento.
IMPUGNAZIONE DEL DECRETO DI TRASFERIMENTO – Più complessa è l’ipotesi in cui venga impugnato il decreto di trasferimento: in questo caso, infatti, la banca risulterebbe aver già consegnato l’importo mutuato agli organi giudiziari procedenti e, quindi, occorre prevedere il destino del mutuo in relazione al destino del decreto di trasferimento.
Il decreto di trasferimento può essere impugnato, innanzi tutto, con gli stessi procedimenti e termini già descritti con riguardo al decreto di aggiudicazione e, cioè, per i vizi manifestatisi in occasione delle operazioni di vendita. Inoltre, comportando il passaggio della proprietà da un soggetto (il debitore) ad un altro soggetto (l’aggiudicatario), esso può essere impugnato per alcuni dei difetti propri della vendita. Per alcuni, ma non per tutti. Anzi, a ben vedere, per due soli e, precisamente: a) - per l’evizione , che ricorre quando l’esecuzione abbia comportato la vendita di un bene non appartenente al debitore, ma a terzi che vantino la proprietà su tutto o parte di detto bene; b) – per la vendita di aliud pro alio, che ricorre quando il bene venduto sia totalmente diverso da quello messo all’asta (esempio: un garage al posto di un appartamento). Infatti, nelle aste giudiziarie, le tutele del compratore sono assai attenuate rispetto alle vendite ordinarie e l’aggiudicatario non può dolersi né dei vizi del bene aggiudicato, né del suo valore rispetto a quello di mercato, anche se la differenza sia superiore di oltre la metà .
In gran parte, tuttavia, i casi di invalidazione del decreto di trasferimento sono di natura scolastica e, ai fini dei mutui bancari, costituiscono timori assai remoti posto che, quanto ai rischi di evizione, gli stessi dovrebbero ampiamente ritenersi scongiurati dalle visure ipocatastali che, ormai, i notai svolgono telematicamente, e, quanto ai rischi dell’aliud pro alio, la perizia che i tecnici della banca normalmente svolgono in occasione dell’erogazione dei mutui dovrebbero costituire argine sufficiente ad evitare errori di questa natura.
D’altra parte, sopravvenendo notizia di impugnazioni del decreto di trasferimento, certo la prudenza imporrà agli organi giudiziari procedenti di interrompere qualunque operazione di ripartizione del ricavato della vendita onde assicurare alla banca mutuante il recupero delle somme erogate così da attenuare il più possibile i rischi connessi alla complessa operazione di intervento in sede di asta.
CONCLUSIONI – Non sembra che possano ricorrere altri ostacoli all’intervento dei mutui bancari nelle aste giudiziarie immobiliari. Invero, l’erogazione di un mutuo fondiario comporta, a carico dell’immobile aggiudicato, un’iscrizione ipotecaria che, ai sensi della speciale legge bancaria , si consolida in soli dieci giorni, anziché in un anno come avviene per tutte le altre ipoteche contestuali al sorgere del credito, cosicché l’eventuale fallimento dell’aggiudicatario, successivo all’aggiudicazione, non comporterebbe il rischio di azioni revocatorie dell’erogazione del mutuo. Inoltre, se, da una parte, statisticamente, i partecipanti alle aste che invocano l’intervento dei mutui bancari non sono imprenditori commerciali, dall’altra parte deve dirsi che le banche sono “istituzionalmente” soggetti “avveduti” e capaci, quindi, di verificare l’eventuale insolvenza del mutuatario già in sede di disamina della domanda di mutuo.