Quesito: avendo acquistato un appartamento da una società edile che successivamente è risultata protestata, potrei essere coinvolto nel fallimento e perdere la casa?

Già gli antichi romani, al tempo del diritto pretorio, che seguì quello delle “dodici tavole”, promulgarono l’azione pauliana, attualmente presente come azione revocatoria nella vigente Legge Fallimentare (R.D. 16 marzo 1942 n. 267) agli artt. 64 e segg., con la quale si tende a rendere inefficaci, nei confronti dei creditori, quegli atti con i quali il fallito, prima del fallimento, ha disposto dei beni del suo patrimonio rendendolo più povero o meno facilmente aggredibile da parte dei creditori stessi.
La specifica azione revocatoria che, tra l’altro, si occupa degli atti a titolo oneroso, come la vendita di immobili da parte dell’imprenditore destinato al fallimento, è disciplinata dall’articolo 67 L.F. che è strutturato in tre commi. Mentre il terzo comma indica gli atti che, eccezionalmente, sono esclusi dall’ambito dell’azione revocatoria (perché compiuti da o verso soggetti particolarmente tutelati quali, ad esempio: il pagamento delle tasse o dei contributi previdenziali; l’erogazione dei mutui fondiari), i primi due hanno uno speciale rilievo nella vita economica della collettività perché, mirando, come detto, a rendere inefficaci gli atti compiuti dall’imprenditore nell’esercizio dell’impresa, rendono instabili i rapporti commerciali vanificandone gli effetti. La rilevanza della divisione in commi dell’art. 67 L.F., emergerà dal seguito di queste note.
Nella disciplina dell’azione revocatoria fallimentare, si distinguono l’aspetto oggettivo da quello soggettivo.
1) – L’ELEMENTO CRONOLOGICO - Determinante, tra gli elementi oggettivi, è il dato temporale. Il legislatore si è preoccupato di porre un limite cronologico alla facoltà del curatore fallimentare di esperire l’azione revocatoria in discorso: è di due anni anteriori alla dichiarazione di fallimento il massimo periodo entro il quale possono essere invalidati gli atti compiuti dall’imprenditore destinato a fallire e tale termine, addirittura, si riduce, in certi casi, ad un anno. Quest’arco temporale, che viene denominato dai giuristi “periodo sospetto”, può anche risalire più indietro nel tempo perché, nel caso in cui le procedure fallimentari si succedano, ad esempio quando l’imprenditore venga prima ammesso all’amministrazione controllata, poi passi al concordato preventivo e, infine, venga dichiarato fallito, esso si calcola all’indietro rispetto alla prima delle procedure a cui l’imprenditore ha avuto accesso.
2) - L’ATTO DANNOSO – E’ poi necessario, sempre sul piano oggettivo, che l’atto abbia arrecato pregiudizio all’interesse dei creditori. Ma tale aspetto è relativamente facile da dimostrare da parte del curatore fallimentare, perché si tratta di provare l’accadimento storico dell’atto di disposizione patrimoniale da parte del fallito. Quindi, se si impugna una compravendita immobiliare, il curatore dovrà produrre il contratto; se si tratta di dimostrare un pagamento, il curatore dovrà produrre la prova di esso o attraverso la fotocopia dell’assegno, oppure, anzi, meglio, attraverso l’estratto notarile del libro giornale. Che gli atti di disposizione patrimoniale dell’imprenditore destinato a fallire siano dannosi nell’interesse dei creditori, è considerato una conseguenza automatica della loro esistenza: se si prova che l’imprenditore ha disposto del suo patrimonio nel periodo sospetto, il danno, per i creditori, si presume.
3) - L’ELEMENTO SOGGETTIVO -  Ma l’elemento soggettivo è l’aspetto di gran lunga più controverso nello studio dell’azione revocatoria fallimentare perché l’inefficacia dell’atto di disposizione patrimoniale dell’imprenditore destinato a fallire può essere dichiarata solo se, nel corso del processo, emerge che il terzo contraente abbia partecipato coscientemente a depauperare il patrimonio dell’imprenditore in danno dei creditori (cosiddetta: scientia decoctionis) ed è evidente come, un aspetto così tipicamente personale, dia il maggiore dei problemi sul piano probatorio. E’ proprio in ordine a questo così discusso elemento che assume pratica rilevanza la divisione in commi dell’art. 67 L.F..
3.1) IL PRIMO COMMA DELL’ART. 67 L.F. - Il primo comma dell’art. 67 L.F., infatti, tratta, in quattro specifici numeri, di una serie di atti che, se compiuti entro i due anni anteriori alla dichiarazione di fallimento, sono revocati per il solo fatto di essere stati compiuti. Spetta al convenuto dimostrare di aver avuto rapporti con l’imprenditore destinato a fallire ignorando il suo stato economico in decozione. Si tratta di quegli atti che presentano, per le loro caratteristiche, un’anomalia rispetto alle normali transazioni commerciali come quando (n. 1) si venda ad un prezzo notevolmente ridotto (la giurisprudenza ritiene sufficiente una riduzione del 20-25% rispetto al prezzo di mercato che si accerta, processualmente, con una consulenza tecnica), oppure si adempiano le obbligazioni senza utilizzare mezzi normali di pagamento quali il denaro o gli assegni (n.2), oppure, ancora, quando si concedano garanzie a fronte di debiti non ancora scaduti (n.3). Per la “stranezza” di questi atti, il legislatore ha presunto che l’altro contraente conoscesse l’insolvenza dell’imprenditore destinato a fallire e, quindi, ha invertito l'onere della prova addossandogli quello di dimostrare di aver contrattato in buona fede. Sempre per queste anomalie, il periodo sospetto è il più lungo.
Analogamente, il legislatore ha presunto la scientia decoctionis in capo all’altro contraente che ottenga una garanzia per un debito già scaduto, ma, con grande clemenza, ha ridotto il periodo sospetto ad un solo anno prima della dichiarazione di fallimento (n.4).
3.2) - IL SECONDO COMMA DELL’ART. 67 L.F. – Il secondo comma dell’art. 67 L.F., invece, consente la dichiarazione di inefficacia di tutti gli atti che, del tutto normalmente (quindi senza alcuna anomalia), l’imprenditore destinato a fallire abbia posto in essere entro un anno prima della dichiarazione di fallimento alla condizione, però, che sia il curatore a dimostrare la scientia decoctionis in capo all’altro contraente. Poiché la norma richiede la prova della “conoscenza”, molto si è discusso, nei secoli, tra l’equivalenza della “conoscenza” e della “conoscibilità”, intesa, quest’ultima, come la possibilità di conoscere la decozione dell’imprenditore con l’ordinaria diligenza che, a sua volta, va rapportata alle qualità dell’altro contraente. Pertanto, gli elementi di percettibilità della decozione dell’imprenditore che possono essere facilmente rilevabili da parte di un banchiere, non lo sono altrettanto da parte di un piccolo fornitore, magari di un’altra provincia. Di qui, soprattutto, l’ampio dibattito tra i giuristi che ha portato, addirittura, ad individuare interi filoni giurisprudenziali quali, ad esempio, quello della cosiddetta “revocatoria bancaria”.
4) - GLI EFFETTI DELLA REVOCATORIA – A seguito dell’esperimento positivo dell’azione revocatoria, il bene uscito dal patrimonio del fallito potrà essere trattato dal curatore fallimentare come un qualsiasi altro bene acquisito alla massa attiva del fallimento e, quindi, potrà essere venduto, in danno del soccombente, ripartendo i proventi tra i creditori ammessi al passivo fallimentare. Il soccombente, invece, avrà diritto di vedere ammesso al passivo fallimentare il credito equivalente al corrispettivo a suo tempo versato al fallito (art. 71 L.F.) e sarà liquidato con la classica falcidia della procedura concorsuale.
5) - RISPOSTA AL QUESITO -  Chi acquista un immobile da un costruttore, è esposto, in particolare, alla revocatoria nei due anni anteriori alla dichiarazione di fallimento di cui all’art. 67, 1° comma, n. 1, L.F. (sproporzione nel prezzo) ed a quella annuale del secondo comma della stessa norma.
Poiché, come detto, nella revocatoria assume estrema rilevanza l’onere di provare la scientia ovvero la inscientia decoctionis nella contrattazione, occorre verificare che il nome del costruttore non risulti, prima dell’acquisto, nel bollettino dei protesti (verifica in Camera di Commercio), né abbia pignoramenti o sequestri in corso (verifica in Conservatoria dei Registri Immobiliari). Per eccesso di scrupolo, di possono ottenere certificati sulla pendenza di procedure esecutive mobiliari ovvero decreti ingiuntivi presso il Tribunale del circondario in cui si trova l’immobile e verificare se compaiono notizie di insolvenza sui giornali. In caso di dubbio, è opportuno sottoporre a perizia tecnica giurata l’immobile per accertarne il valore di mercato onde confrontarlo con il prezzo di vendita e rilevarne la congruità. E’ anche bene conservare o, comunque, poter documentare la pubblicità attraverso la quale si è entrati in contatto con il costruttore e procurarsi la fattura del mediatore che, in tal modo, non avrà difficoltà a comparire come testimone durante il giudizio. Determinante è dichiarare per intero, nel contratto definitivo di compravendita, il prezzo dell’acquisto cosicché che non vi sia differenza tra il prezzo emergente dal contratto preliminare e quello risultante dall’atto definitivo di compravendita in quanto non si può provare (la prova, infatti, non riesce quasi mai), nei confronti del curatore fallimentare, un prezzo diverso da quello risultante dal rogito notarile. Da ultimo, è sempre bene farsi assistere da un esperto quando si investono in immobili tanti soldi e, spesso, i risparmi di una vita.