VENDITA IMMOBILIARE A TRATTATIVA PRIVATA

Mi sono offerto di acquistare dal curatore fallimentare, ad un prezzo superiore del 10% rispetto a quello della perizia, la casa diabitazione in cui vive il fallito, mio carissimo amico che non vorrei finisse, con la sua famiglia, in mezzo alla strada, ma mi è stato opposto un inspiegabile rifiuto. Il curatore pretende, infatti, di mandare la casa all’asta, ma, dalle informazioni che ho raccolto, ricaverà molto meno di quanto gli ho offerto e mentre si farà l’asta, il mio amico rischierà l’infarto per la paura di perdere la casa. Qual è la logica che presiede a tanti aspetti negativi, quando, accettando la mia offerta, tutto si risolverebbe prima e con maggior vantaggio per tutti? (A.N. – Ardea - RM)

Il quesito che viene proposto dal gentile lettore offre l’occasione per ribadire, una volta di più, che non esiste la possibilità di acquistare immobili da procedure esecutive, individuali o concorsuali, a trattativa privata. Il legislatore ha tassativamente escluso questa possibilità, con riguardo al caso di specie, all’art. 108 del R.D. 16 marzo 1942 n. 267 (cosiddetta Legge Fallimentare – L.F.) laddove è previsto che gli immobili, di regola, si vendono all’asta e solo in caso di comprovato vantaggio possono essere venduti senza incanto. La procedura senza incanto non significa, però, che la vendita possa avvenire a trattativa privata, ma, ai sensi degli artt. 570 e seguenti del codice di procedura civile (c.p.c.), che l’ufficio esecutivo può stabilire le condizioni minime delle offerte con libertà degli interessati di proporre condizioni modificative, purché migliorative. La vendita senza incanto, essendo disciplinata, nel codice di rito, prima di quella con incanto (artt. 576 e segg. c.p.c.), sembrerebbe privilegiare questo tipo di liquidazione nelle procedure esecutive individuali (sebbene la prassi abbia ormai applicato quasi totalmente la vendita con incanto). Invece, nell’ambito delle procedure esecutive concorsuali, come il fallimento, la vendita senza incanto costituisce, secondo le previsioni dell’art. 108 L.F., l’eccezione cui si può ricorrere solo per comprovate convenienze e con espliciti pareri degli organi fallimentari interessati tra cui quello dei creditori con diritto di privilegio sugli stessi immobili (esempio: l’ipoteca). 

In ogni caso, tanto nelle procedure esecutive individuali, quanto in quelle concorsuali, la vendita a trattativa privata di immobili è tassativamente esclusa.

Lo sconcerto del gentile interlocutore, nel vedere rifiutato il proprio intervento in favore dell’amico fallito, offrendo il 10% in più del valore di perizia che, a sua volta, non verrà probabilmente raggiunto in sede d’asta, non deve stupire: da un lato, infatti, la legge deve tendere alla migliore soddisfazione dei creditori, in favore dei quali l’esecuzione si svolge; dall’altro lato, però, deve assicurare un comportamento di assoluta trasparenza, anche a costo di apparire illogica e contraddittoria. Ma, in tal caso, si tratterà di pura e semplice apparenza.

Il legislatore, infatti, ha fatto tesoro della millenaria esperienza operativa ed ha creato un meccanismo di autocontrollo ineccepibile e non aggirabile. 

Proviamo, infatti, a guardare il caso sottoposto dal cortese lettore in chiave maliziosa. L’offerta di intervento, in favore dell’amico fallito, sarebbe di sicuro vantaggio per i creditori del fallimento se il valore di stima fosse già elevato o, quanto meno, "abbondante". Ma tale presupposto non può che trovare riscontro nell’offerta sul libero mercato. 

Se il giudice accettasse la trattativa privata prima di offrire l’immobile all’asta, non potrebbe riscontrare se il valore di perizia è centrato oppure fuori bersaglio. Ed il riscontro del valore di perizia, nell’asta pubblica, è semplice: il prezzo si attesta al massimo livello cui il mercato degli investitori lo spinge. 

Per evitare che il mercato crei, comunque, dei "cartelli" per condizionare il prezzo dell’asta, la legge ha previsto il potere del giudice che procede alla vendita dell’immobile di sospendere l’aggiudicazione ove ritenga che il prezzo realizzato appaia notevolmente inferiore al valore del bene.